Der Kauf einer Immobilie: Ein bedeutendes und oft einmaliges Lebensereignis!

Der Kauf einer Immobilie ist für viele ein bedeutendes Lebensereignis, das sorgfältige Planung und umfassendes Wissen erfordert. Käufer stehen oft vor einer Vielzahl von Herausforderungen, die oft von fehlenden Erfahrungen in Bezug auf Immobilien, Baukenntnissen, Finanzierung, rechtlichen Aspekten, Steuern bis hin zum Erbrecht reichen. Diese Themen sind entscheidend, um unerwartete Überraschungen und Enttäuschungen zu vermeiden.

Die richtige Immobilie finden

Es ist wichtig zu verstehen, dass es selten eine Immobilie gibt, die alle Wunschkriterien zu 100 % erfüllt. Kompromisse sind häufig notwendig, sei es aufgrund der Lage, des Grundrisses oder anderer Merkmale. Bei der Suche sollten Faktoren wie Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten berücksichtigt werden. Auch die Prüfung des Bauzustands und möglicher Investitionen ist essentiell.

Sobald die passende Immobilie gefunden wurde, ist die sorgfältige Prüfung verschiedener Dokumente entscheidend, um potenzielle Probleme oder versteckte Kosten aufzudecken. Wichtige Unterlagen sind unter anderem Gründungsurkunden und Reglemente für Stockwerkeigentum, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der aktuelle Grundbuchauszug, Baubeschreibungen und Energieausweise. Nach Klärung aller offenen Fragen kann man mit gutem Gewissen zur Finanzierung übergehen.

Finanzierung und Eigenkapital

Bei der Finanzierung ist die Wahl des richtigen Finanzierungspartners entscheidend. Unterschiedliche Finanzierungsmodelle passen zu verschiedenen Lebensphasen und Absichten, sei es für den Erstkauf oder als Investition und Vorsorge. Banken verlangen je nach Art und Nutzung der Immobilie mindestens 20 % Eigenkapital. Die Finanzierungberechnung basiert oft nicht auf dem Kaufpreis, sondern auf einer eigenen, oft niedrigeren Bewertung der Bank, was zusätzliche Eigenmittel erfordern kann.

Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf sollten die Kaufnebenkosten sorgfältig berücksichtigt werden, da diese je nach Region stark variieren können. Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen Grundbuch- und Notariatskosten sowie kantonal unterschiedliche Handänderungssteuern. Weitere Kosten können Gebühren für die Grundpfandtitel und eventuell Renovierungs- oder Umbaukosten umfassen.

Zusätzlich sollten auch Umzugskosten, Möblierung und Einrichtung eingeplant werden, ebenso wie für Versicherungen. Es empfiehlt sich daher, einen Puffer für diese zusätzlichen Ausgaben einzuplanen. Eine detaillierte Kostenaufstellung und realistische Budgetierung sind entscheidend, um finanzielle Engpässe nach dem Kauf zu vermeiden und ein solides Budget zu gewährleisten.

Eigenmittel und Nutzung

Bei der Finanzierung von Wohneigentum wird zwischen selbstgenutztem und fremdgenutztem Eigentum unterschieden, was Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen und steuerliche Behandlung hat. Für selbstgenutztes Eigentum müssen mindestens 20% Eigenkapital eingebracht werden, wobei mindestens 10% als «harte Eigenmittel» aus Quellen wie Sparguthaben, Anlagedepots, Guthaben aus der 3. Säule, Erbschaften oder Schenkungen stammen können. Erst nach Einbringung dieser harten Eigenmittel können Mittel aus der beruflichen Vorsorge (BVG/Pensionskasse) für die restlichen 10% des Eigenkapitals eingesetzt werden.

Wichtige Aspekte, die dabei zu beachten sind, umfassen die steuerlichen Konsequenzen eines Vorbezugs aus der Pensionskasse, die Auswirkungen auf Altersleistungen und die Rückzahlungspflicht im Falle eines Verkaufs der Immobilie. Bei fremdgenutztem Wohneigentum gelten häufig strengere Eigenkapitalanforderungen von 25-50%, und der Bezug von Pensionskassengeldern ist hier in der Regel nicht möglich. Eine sorgfältige Prüfung der Finanzierungsoptionen und eine professionelle Beratung sind empfehlenswert, um die optimale Lösung für die individuelle Situation zu finden.

Tragbarkeit der Finanzierung

Eine weitere wichtige Hürde beim Immobilienkauf ist die kalkulatorische Tragbarkeit, die das Verhältnis von erhöhten laufenden Kosten zu Einkommen betrachtet. Banken prüfen, ob die monatlichen Ausgaben, einschliesslich Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhaltskosten, Amortisation im Verhältnis zum Einkommen tragbar sind. Dabei rechnen sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5% für Hypotheken, während Nebenkosten mit 0,5 bis 1% des Immobilienwerts pro Jahr veranschlagt werden.

Die Faustregel besagt, dass die gesamten Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen sollten. Zur Berechnung der Tragbarkeit wird die Formel (Hypothekarzinsen + Nebenkosten und Unterhaltskosten + Amortisation) / Bruttoeinkommen ≤ 33,33% verwendet.

Banken gehen oft konservativ bei der Einkommensberechnung vor, indem sie nicht alle Einkommensarten vollständig berücksichtigen und bei variablen Einkommen einen Durchschnitt der letzten Jahre heranziehen. Vorhandene Verpflichtungen wie Leasingraten oder Alimentenzahlungen können ebenfalls die Tragbarkeit beeinflussen. Daher ist eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation und eine vorsichtige Planung unerlässlich.

Rechtliche und steuerliche Überlegungen

Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum – was ist das? Beim Immobilienkauf sind neben finanziellen Aspekten auch rechtliche Überlegungen von grösster Bedeutung. Zu den zentralen rechtlichen Aspekten zählen der Kaufvertrag, der von einem Notar erstellt und beglaubigt wird, sowie die richtige Wahl der Eigentumsform und aller Grundbucheintragungen. Eine sorgfältige Prüfung des Grundbuchauszugs ist unerlässlich, um versteckte Lasten, Dienstbarkeiten und mögliche Belastungen zu erkennen. Darüber hinaus sollten die Baurechts- und Zonenordnungen sowie bestehende Mietverträge bei vermieteten Objekten berücksichtigt werden.

Ehe- und Erbrechtliche Überlegungen

Ehe- und erbrechtliche Aspekte sind entscheidend für die Absicherung der Familie, insbesondere in Kombination mit einer angemessenen Risikoabsicherung bei Unfall, Krankheit und Todesfall. Bei der Planung sollten wichtige Punkte wie der Güterstand, die Erstellung eines Ehevertrags zur Regelung der Vermögensaufteilung und Vereinbarungen über den Verbleib der Immobilie im Scheidungsfall berücksichtigt werden.

Erbrechtliche Aspekte sind ebenfalls von Bedeutung und umfassen die Erstellung eines Testaments oder Erbvertrags, um die Nachlassfolge für die Immobilie festzulegen und Pflichtteile zu berücksichtigen. Eine Risikoabsicherung, etwa durch Lebensversicherungen zur Absicherung der Hypothek im Todesfall und Invaliditätsversicherungen zur Sicherung der Zahlungsfähigkeit, ist ebenfalls ratsam.

Zusätzlich sollte über Vorsorgeaufträge und Patientenverfügungen nachgedacht werden, um die Vertretung im Falle der Urteilsunfähigkeit und die medizinischen Wünsche festzulegen. Klare Vereinbarungen schützen sowohl den Partner als auch die Kinder und können in Form von Eheverträgen, Testamenten oder Erbverträgen getroffen werden.

Eine frühzeitige Planung der Nachlassregelung soll spätere Konflikte vermeiden und steuerliche Vorteile bieten, etwa durch die schrittweise Übertragung von Vermögenswerten und die Nutzung von Freibeträgen.

Zukünftige Entwicklungen und Werterhalt

Ein weiterer Aspekt ist die langfristige Perspektive. Man sollte sich über die zukünftige Entwicklung der Umgebung informieren, etwa geplante Bauprojekte oder Änderungen in der Infrastruktur, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten. Regelmäßige Instandhaltung ist entscheidend, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Auch energetische Sanierungen können langfristig zur Wertsteigerung beitragen und Betriebskosten senken.

Versicherungen

Bei der Absicherung einer Immobilie sind – neben den bereits erwähnten Personenversicherungen – die Sachversicherungen entscheidend, um einen umfassenden Schutz zu gewährleisten. Die wichtigsten Versicherungen sind allenfalls die obligatorische Gebäudeversicherung, die Feuer-, Wasser- und Sturmschäden abdeckt, sowie die Hausratversicherung, die das bewegliche Eigentum schützt. Die Gebäudehaftpflichtversicherung ist für Hausbesitzer besonders wichtig, da sie für Schäden aufkommt, die von der Immobilie ausgehen. Weitere Optionen wie Glasbruch- und Erdbebenzusatzversicherungen können ebenfalls sinnvoll sein. Im Vergleich zu Mietern tragen Hauseigentümer eine größere Verantwortung und benötigen höhere Versicherungssummen.

Fazit

Diese Übersicht ist bei weitem nicht vollständig und soll aufzeigen, wie komplex ein Immobilienkauf sein kann und wie wichtig eine umfassende Beratung ist. Mit über 25 Jahren Bankerfahrung als Finanzplaner mit den Schwerpunkten Immobilienfinanzierung, Anlage und Vorsorge und ebenso vielen Jahren im Immobilienhandel sowie umfassenden Kenntnissen im Versicherungswesen und in der Immobilienbewirtschaftung stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

Eine gründliche Vorbereitung und professionelle Begleitung sollen Ihnen den Weg zum Eigenheim erheblich erleichtern und zu einer langfristig sicheren Investition sowie zu Ihrer Zufriedenheit führen. Wir begleiten Sie gerne und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

by JGS, swipor-immobilien.ch