Schweizer Immobilienmarkt 2025: Dynamik, Herausforderungen und Chancen

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich im ersten Quartal 2025 von seiner dynamischen Seite, geprägt durch steigende Preise, demografische Veränderungen und regulatorische Neuerungen. Während städtische Gebiete und attraktive Randregionen weiterhin von einer hohen Nachfrage profitieren, geraten andere Regionen sowie junge Haushalte zunehmend unter Druck.

Preisanstiege und Angebotsknappheit
Die Immobilienpreise in der Schweiz steigen zwar seit Jahren stetig, doch zuletzt hat sich diese Entwicklung nochmals deutlich beschleunigt. Ein Haupttreiber sind die gesunkenen Hypothekarzinsen, die durch die Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) begünstigt werden, sowie die starke Zuwanderung. Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt insbesondere in urbanen Zentren wie Zürich, Basel und Genf hoch, wo das knappe Angebot zusätzlich die Preise antreibt.

Die Bautätigkeit hinkt dem Bedarf weiterhin hinterher, was zu einer weiteren Verknappung des Wohnraums führt. Trotz einer prognostizierten Erholung der Neubauaktivitäten um etwa 5,7 % bleibt das Angebot knapp. Dies betrifft vor allem Mietwohnungen und kompakte Wohnbauten in städtischen Gebieten, die aufgrund der hohen Nachfrage besonders gefragt sind. In ländlichen Regionen hingegen zeigt sich ein gemischtes Bild: Während einige Gebiete von ihrer Nähe zu urbanen Zentren profitieren, kämpfen andere weniger attraktive Gebiete mit stagnierenden Preisen und Abwanderung.

Demografischer Wandel: Gewinner und Verlierer
Die demografische Entwicklung ist ein zentraler Faktor für den Schweizer Immobilienmarkt. Die Bevölkerung wird älter, und die Zahl der über 80-Jährigen wird bis 2045 voraussichtlich um mehr als 50 % steigen. Dies erhöht den Bedarf an altersgerechtem Wohnraum und beeinflusst die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen.

Städtische Regionen wie Zürich oder Bern profitieren weiterhin von einem Bevölkerungswachstum und einer hohen Haushaltsbildung. Hier bleiben die Preise stabil oder steigen weiter. In ländlichen Gebieten wie dem Tessin oder Graubünden hingegen drohen teilweise Leerstände und ein Rückgang der Eigenheimpreise aufgrund der Überalterung und stagnierender Bevölkerungszahlen. Diese Polarisierung zwischen urbanen und ländlichen Regionen dürfte sich in den kommenden Jahrzehnten weiter verstärken.

Herausforderungen für junge Haushalte
Für junge Familien wird Wohneigentum zunehmend zum Luxus. Trotz niedriger Zinsen sind die hohen Kaufpreise eine erhebliche Hürde, insbesondere in städtischen Gebieten. Junge Käufer müssen immer häufiger auf Randregionen ausweichen und/oder längere Pendelzeiten in Kauf nehmen, um erschwingliche Immobilien zu finden.

Ein weiterer Grund für diese Entwicklung war der Rückgang der Neubautätigkeit in den letzten Jahren. Das nun begrenzte Angebot treibt die Preise weiter nach oben und verschärft die Situation für Haushalte mit mittleren Einkommen, die weder von günstigen Mietwohnungen noch von exklusiven Eigentumsobjekten profitieren können.

Regulatorische Änderungen: Basel III
Die neuen Eigenkapitalvorschriften für Banken im Rahmen von Basel III bringen zusätzliche Herausforderungen mit sich. Seit Januar 2025 müssen Banken höhere Eigenmittel für Hypotheken hinterlegen, insbesondere bei stark belehnten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten. Dies führt zu strengeren Kreditvergaben und höheren Finanzierungskosten für Käufer und Investoren.

Während solide finanzierte Objekte weiterhin gefragt bleiben, haben risikoreichere Projekte durch diese Vorschriften an Attraktivität verloren. Gleichzeitig sollen die neuen Regeln die Stabilität des Finanzsystems fördern und langfristige Risiken im Immobiliensektor reduzieren.

Ausblick: Chancen und Risiken
Der Schweizer Immobilienmarkt steht vor einer komplexen Zukunft:
– Urbanisierung: Städtische Regionen bleiben attraktiv, profitieren von hoher Nachfrage und stabilen (steigenden) Preisen.
– Ländliche Regionen: Überalterung und Abwanderung könnten hier teilweise zu Preisrückgängen führen.
– Technologische Innovationen: PropTech-Unternehmen nutzen KI und Automatisierung, um Prozesse effizienter zu gestalten – ein Trend mit Potenzial zur Optimierung des Marktes.

Politische Massnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus sowie innovative Finanzierungsmodelle könnten helfen, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern und den Wohnungsmangel zu bekämpfen.

Zusammengefasst:
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich 2025 dynamisch, aber auch herausfordernd. Während städtische Gebiete weiterhin von einer starken Nachfrage profitieren, geraten einige ländliche Regionen durch demografische Veränderungen unter Druck. Junge Haushalte sehen sich mit immer höheren Hürden konfrontiert, wenn es um den Erwerb von Wohneigentum geht – eine Entwicklung, die durch regulatorische Änderungen wie Basel III zusätzlich verstärkt wird. Um diese Herausforderungen zu bewältigen, sind innovative Lösungen gefragt: sei es durch eine Förderung des Wohnungsbaus oder durch Massnahmen zur Belebung ländlicher Regionen.

by JGS