Welche Kennzahl ist wichtiger, Brutto-/Nettorendite oder Eigenkapitalrendite

Brutto-/Nettorendite vs. Eigenkapitalrendite

In der Welt der Immobilieninvestitionen wird oft die Brutto- oder Nettorendite einer Liegenschaft als Massstab für die Rentabilität herangezogen. Doch eine weitere wichtige Kennzahl, die häufig übersehen wird, ist die Eigenkapitalrendite. Diese gibt genau Aufschluss darüber, wie effizient das investierte Eigenkapital genutzt wird.

Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt:

Eine hohe Eigenkapitalrendite zeigt, dass das eingesetzte Eigenkapital effizient genutzt wird und die Investition profitabel ist. Eine niedrige Eigenkapitalrendite kann hingegen ein Indikator dafür sein, dass das Risiko zu hoch oder die Kapitalstruktur nicht optimal sind.

Praxisbeispiel: Vergleich von Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite

Annahmen (einfache Darstellung, eher konservativ):

• 4,5 Zimmer-Wohnung an guter Lage inkl. 2 Garagenplätze, Kaufpreis CHF 1’000’000
• Eigenkapital CHF 250’000, Langfristige Hypothek à 2,5 %
• Daraus ergeben CHF 2’500 Nettomiete + 250 NK + 2 x 150 für die Garagenplätze

Nun berechnen wir nun die verschiedenen Renditen:

1. Bruttorendite:
Bruttorendite = (Bruttomietzinseinnahmen x 12) / Kaufpreis
Bruttorendite = (3’050 CHF x 12) / 1’000’000 CHF = 3,66 %

2. Nettorendite:
Nettorendite = Nettomietzinseinnahmen / Kaufpreis
Nettorendite = 2’800 CHF x 12 / 1’000’000 CHF = 3,36 %

3. Eigenkapitalrendite:
Eigenkapitalrendite = (Nettomietzinseinnahmen – Hypothekarzinsen) x 100 / Eigenkapital
Eigenkapitalrendite = ((2’800 CHF  x 12)- (750’000 CHF x 0,025)) x 100 / 250’000 CHF = 5,9 %   = 14’850 

Wie wir sehen, liegt die Eigenkapitalrendite mit 5,9% deutlich über der Brutto- und Nettorendite von jeweils 3,66 % bzw. 3,36 %. Das bedeutet, dass das eingesetzte Eigenkapital in dieser Immobilieninvestition sehr effizient genutzt wird.

Man kann nun weiterrechnen und weitere Faktoren einbeziehen:

• Altersentwertung der Liegenschaft
• Wertentwicklung der Immobilienpreise
• Inflation auf eingesetztes Kapital und auf die Hypothekarschuld
• Steuerbelastung auf Erträge
• Kosten für laufende Instandhaltung und Verwaltung
• usw

Achtung, die Amortisation sollte nicht als Kostenfaktor betrachtet werden. Die Amortisation ist eine Rückstellung, welche ein Sparguthaben für spätere Investitionen in die Immobilie bildet, was wiederum zu einer Aufwertung führt oder zur Verringerung der Finanzierung und damit der Hypothekenbelastung.

Fazit: Egal, was man dazurechnet, am Ende sind Lage und Qualität der Immobilie entscheidend, und wenn diese beiden Faktoren stimmen, kann man immer sagen, dass sich eine solche Sachwertinvestition langfristig lohnt.

by JGS (swipor-immobilien.ch)